금융위기가 주택자가점유결정에 미치는 영향에 대한 실증분석

주택에 대한 소비수요와 투자수요에 대한 본격적인 논의는 Henderson and Ioannides(1983)의 연구로부터 시작되었다. 그들은 주택의 자가점유와 임대의 기회비용 차이를 도출하였으며, 주택에 대한 수요를 소비수요와 투자수요로 분리하면서 주택점유형태의 결정요인에 대한 분석을 실시하였다. 또한 개인들이 주택점유형태를 선택함에 있어서 부(wealth)와 생애주기, 그리고 이외의 다른 고려사항들로부터 어떻게 영향을 받는지도 함께 분석하였다. 그 결과 세제의 왜곡이나 차입제한, 거래비용이 없다고 가정할 경우 주택점유형태를 선택하는데 있어서 가구의 주택에 대한 소비함수와 투자함수간의 차이가 영향을 미친다는 것을 이론적으로 제시한다.³⁾

주택은 주거서비스를 제공하기도 하며, 투자재로서의 역할을 수행하기도 한다. 이때 주택 단위당 생산되는 주거서비스의 양은 임대인이나 소유자들의 이용률(효용)에 달려있다. 또한 주택을 투자재의 일환으로 소유함으로써 발생하는 자산 보유 균형은 불확실한 수익률이 공개되지 않는 한, 주택이 아닌 다른 자산을 보유하는 것과 다를 바가 없다고 가정한다. 또한 이러한 주택에 대한 소비수요와 투자수요는 일반적으로 같지 않다. 한편 자산 구성 측면에 있어서 주택에 대한 소비수요가 투자수요를 초과할 때, 주택을 임대 또는 자가로 점유할 수 있다. 단, 이 경우 주택점유형태를 분리할 수 없음을 강조하며 어느 한 부분은 임대, 나머지 한 부분은 자가로 점유하여 동시에 두 상태에 머무를 수 없음을 가정한다. 이러한 가정 하에서 미래 수익률에 대한 완벽한 확신이 있다면, 주택점유형태 선택은 임대와 관련된 중요한 외부성에 의존하는 경향이 있다. 또한 주택이 무작위적인 자본 이득 또는 손실의 대상이 되거나 소비자들이 고정 수익률로만 자본시장에 투자를 할 수 있는 경우에는 주택을 점유하는 것보다 임대하는 것이 더 매력적일 수 있다.

Ioannides and Rosenthal(1994)은 1983년 소비자금융조사(SCF)자료를 활용하여 주택점유형태 결정요인을 분석하였는데, 분석결과 Henderson and Ioannides(1983)와는 달리 세제효과, 차용제약, 거래비용이 가구의 주택 소유 및 점유 선택에 유의한 영향을 미치는 것으로 제시한다. 특히 이들은 개별 가구의 특성에 따라 거주 주택의 점유형태와 타 주택 소유형태를 조합하여 소유와 거주가 불일치하는 유주택 임차가구, 소유와 거주가 일치하는 1가구 1주택의 자가가구, 무주택 임차가구, 다주택 보유가구 등의 네 가지 점유-소유형태 유형을 설정하면서, 이러한 네 가지 유형에 대한 선택이 주택의 소비수요와 투자수요의 차이에 의해 결정되는 것으로 설명하고 있다. 분석 결과에 따르면 주택에 대한 투자수요가 소비수요를 초과하는 가구는 주택을 자가로 점유하며, 이 경우 가구주의 연령이나 교육 및 가구의 규모, 도시 중심에서의 근접성과 같은 인구통계학적변수에 더 민감한 것으로 나타났다. 반면 주택에 대한 투자수요는 소비수요에 비해 경제적 부(wealth)와 소득에 더 민감한 것으로 나타났다. 대표적으로 무주택 임차가구와 다주택 보유가구의 비교를 통해 설명하고 있는데 전자는 주택의 소비수요가 투자수요에 비해 상대적으로 높은 반면, 후자는 소비수요에 비해 투자수요가 더 큰 가구로 특정지어진다. 또한 미국 가구의 경우 대부분 투자수요보다는 소비수요가 주택 소유 및 거주에 대한 결정적인 역할을 한다는 것을 확인하였다.

우리나라에서 주택의 자가점유 결정요인에 대한 연구는 주로 주택의 소비수요를 중심으로 이뤄져 왔다(<표 1> 참조). 소비수요 측면의 연구는 주택의 점유형태(자가, 전세, 월세)선택에 대한 연구, 주택의 유형(단독주택, 아파트 등)선택에 대한 연구, 그리고 이 두 가지 선택을 동시에 논의하고 있는 경우로 구분된다.

주택 점유형태 선택에 영향을 미치는 요인으로는 대부분 가구주의 인구사회학적 특성과 더불어 경제적 특성, 주택 특성 등을 고려하고 있다. 대표적으로 여윤경·윤지영(2003)의 분석 결과에 따르면 여성에 비해 남성이, 연령이 높을수록, 월평균 총소득이 높을수록 자가를 선택할 경향이 높은 것으로 나타났으며, 서울에 비해 군부지역, 중소도시, 5대 도시 순으로 자가를 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다.

이러한 특성 이외에 추가적으로 통근 및 주거이동 특성(통근수단, 주거이동)을 반영한 박미선(2013)의 분석 결과는 낮은 교육수준, 불안정한 직업군, 결혼의 파기, 1인가구와 같은 가구형태 등에서 전·월세와 같은 불안정한 점유형태를 취하는 경향이 높은 것으로 나타났다. 더불어 이채성(2007)의 연구에서는 혼인 상태가 주택점유형태 선택에 큰 영향을 미치는 것으로 확인되었다.

또한 주택의 유형 선택에 대해 논의한 최막중·임영진(2001)은 장래에 선호하는 주거의 입지 요인 및 주택 유형의 선택에 있어, 소득과 학력이 높을수록 아파트를 선호하는 반면에 연령이 높을수록 단독주택을 선호하고, 젊은 가구는 교통이 편리하고 직장 접근성이 좋은 곳에 입지한 아파트를 선호하는 것으로 나타났다. 이와 더불어 현재 거주하고 있는 주택 유형을 지속적으로 선호하는 경향의 경험적 관성이 작용하고 있음을 제시한다. 이주형·강남훈(2009)은 가구원 수에 따른 가구 구성의 특성별 주택 유형 선택에 대해 분석을 실시한 결과 앞서 고려되었던 소득, 학력, 연령 변수 외에 추가적으로 노인동거 여부, 부동산 소득, 생활비, 주거비, 주택의 점유형태, 거주 지역 등이 주택의 유형을 선택하는 데 유의한 영향을 미치는 것으로 분석한다.

일부 연구는 주택 점유형태와 주택유형 선택을 함께 고려한다. 이를테면 정의철(2002)은 수도권 거주가구를 대상으로 항상소득 및 임시소득 등의 소득 변수는 주택을 점유할 확률과 아파트를 선택할 확률을 높이고, 주거비용의 증가는 해당 점유형태를 선택할 확률을 낮추는 것으로 분석한다. 또한 김주영·유승동(2013)은 생애주기, 사회경제적 특성, 지역 특성 등을 이용하여 가구원 수 변화와 가구의 경제적 특성이 주택 점유형태 및 주택유형 선택에 미치는 영향에 대해 분석하였으며, 주택점유형태 선택과 관련해서는 여성보다 남성일수록, 가구원 수가 많을수록, 소득이 높을수록 주택을 자가로 점유할 확률이 높아지는 한편, 주택유형 선택에 있어서는 가구원 수가 3-4인으로 구성된 가구는 자가 주택으로 아파트를, 1-2인 가구는 연립 및 다세대주택을 선택할 확률이 높은 것으로 분석되었다.

반면 김준형·고진수·최막중(2009)은 모든 가구에게 있어서 주택에 대한 소비수요와 투자수요는 동시에 존재한다고 보고, 이 두 가지 수요가 공간적으로 일치하는 가구(1주택 자가가구)와 분리되어 있는 가구(주거불일치가구)로 구분짓고 분석을 실시한 결과, 가구주의 연령이 낮고, 교육수준과 가구소득이 높을수록 주거 불일치 확률이 높게 나타나는 것을 확인했다. 강은택·마강래(2009)는 주택 점유형태와 더불어 주택 보유형태를 결정하는 요인들을 함께 분석함으로써 유주택 임차인에 대한 추가적인 분석을 시도했다. 그 결과 유주택자 중 자가·전월세 분석에 있어서 학력이 높고 전문·사무직에 종사할수록 전월세를 선택하는 경향이 높은 것으로 나타났다.

이후 주택에 대한 수요를 소비수요와 투자수요로 구분하고 주택 투자수요에 대한 가구의 개별적인 특성을 파악함으로써, 주거불일치를 분석 대상으로 한정된 결과만을 제시하는데 그친 기존의 논의에서 한 단계 더 나아간 이호진·고성수(2017)의 연구에서는 부모를 봉양하거나 주택금융 이용 경험과 대출금액이 많을수록 더 많은 주택을 보유하는 것으로 나타났으며 이와 더불어 상대주거비용 그리고 임대료 대비 주택가격의 변화량 등의 특성 또한 주택 보유 수에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 토대로 우리나라 가구의 주택 소비수요 및 투자수요 결정은 부모봉양 여부, 주택금융상품 활용 여부, 상대주거비용, 지역 내 주택 매매가격과 임대료 수준에 의해 큰 영향을 받는 것으로 제시된다.

이상의 연구들을 종합해보면 다양한 자료를 기반으로 주택점유, 주택유형, 주택보유 등 여러 가지 형태의 주택 선택 문제를 다루었으나, 주로 주택의 실수요자를 대상으로 하는 소비수요측면에서의 분석에 치중되었다. 일부 주택의 투자수요에 대해 논의한 기존의 연구들도 존재하나, 이들 대부분이 주택의 소유와 거주의 불일치를 분석 대상으로 삼으면서 한정된 결과만을 제시하여 직접적인 주택의 투자수요에 의한 주택점유형태결정 변화에 대한 논의는 부족한 수준이다.

본 연구에서는 먼저 연도별 주택자가점유결정요인의 변화를 분석하고, 이중차분모형을 이용하여 금융위기 전후 특정 지역(수도권과 부산, 수도권, 도시지역)의 상대적인 주택자가점유율 변화를 실증적으로 분석한다.

먼저, 연도별 주택자가점유결정요인의 분석을 위한 회귀식은 다음과 같다.

종속변수(y_j)는 해당 가구(j)의 주택자가점유 여부를 의미한다. 본 연구에서 주택자가점유 여부는 지금 거주하고 있는 주택이 자가인 경우 1, 전세 혹은 월세 등 자가 이외의 모든 경우를 0으로 설정하였다. Ζ는 가구(주) 특성-가구주의 연령, 성, 혼인상태, 학력, 가구원수와 가구소득-을 포함하는 설명변수 매트릭스(matrix)를 나타내며, region_j는 해당 가구(j)의 대도시(수도권이나 부산) 거주 여부를 나타내는 더미변수이고 ϵ_j는 통상의 오차항을 나타낸다.

글로벌 금융위기의 주택자가점유결정에 대한 영향을 실증적으로 분석하기 위해 본 연구는 이중차분모형을 이용한다.⁴⁾ 이중차분모형은 실험집단의 특정 사건이 일어난 기준 시점 전후 변화에서 비교집단의 해당 변화를 빼줌으로써 특정 사건과 무관한 추세적인 흐름, 혹은 경기 변동에 의한 변화를 제거하여 오로지 특정 사건이 야기한 효과를 추출해 낼 수 있다. 본 연구에서는 실험집단으로 세 가지의 지역적 범위(수도권과 부산, 수도권, 도시지역)를 설정하고, 특정 사건을 금융위기로 설정하면서 기준시점을 정하되 그 연도를 2008년으로 설정하지 않고 실질적인 금융위기의 효과가 나타났을 것으로 추정되는 2010년으로 설정하였다.⁵⁾

이중차분모형을 이용하여 금융위기가 주택자가점유결정에 미치는 영향-즉, 투자수요-에 대해 실증적으로 분석하기 위한 회귀식은 다음과 같다.

종속변수(y_jt)는 주어진 연도(t)에 해당 가구(j)의 주택 자가점유 여부를 나타낸다. Treat_j은 실험집단을 나타내는 더미변수로 본 연구에서는 수도권과 부산, 수도권, 도시지역 등 세 가지 분류로 나누어 분석한다. 이와 같은 실험집단 구성의 배경은 본 연구에서 살펴보고자 하는 금융위기 전후 두 집단 간 자가점유율이 다르게 나타날 것이라는 투자재로서의 주택 수요에 기초한다(Henderson and Ioannides, 1983; Ioannides and Rosenthal, 1994). 즉, 대도시에서는 주택가격 상승에 대한 기대가 비교적 크게 나타나고 이에 따라 주택의 소비수요보다는 투자수요가 강하게 나타난다. 그러나 금융위기 이후 주택가격의 거품이 사라지면서 향후 주택 가격 상승에 대한 기대가 무너져 투자재로서의 가치가 하락하고 이에 따라 주택의 투자수요로서의 성격이 사라지는 현상이 대도시에서 보다 뚜렷하게 나타날 것이다. Post_t는 금융위기 이후 시점-2010년과 그 이후 시점-을 나타내는 더미변수에 해당한다. Treat_j은 주택자가점유확률의 집단 간 격차-즉, 비교집단 대비 실험집단의 상대적 주택자가점유 가능성-를 추정하고 Post_t는 금융위기 전후의 시점 간 격차-즉, 금융위기 발생 이전 대비 발생 이후의 상대적 주택자가점유 가능성-를 추정하기 때문에 이 둘의 교차항, (Treat * Post)_jt의 계수인 β₃는 수도권과 부산에서 타 지역 대비 주택자가점유의 가능성이 금융위기 발생 이전에 비해 이후에 얼마만큼 변하였는지를 보여준다. <식 1>과 <식 2> 모두 종속변수가 주택자가점유 여부를 나타내기 때문에 이들에 대한 추정은 오차항이 로지스틱분포를 따름을 전제로 logit모형을 이용해 추정한다.

본 연구에서는 금융위기가 주택자가점유결정에 미치는 영향에 대해 실증분석하기 위해 국토교통부의 「주거실태조사」 원자료를 이용한다. 분석 대상 기간에 있어서는 2008년 금융위기를 전후로 하여 2006, 2008, 2010, 2012, 2014년 5개 연도의 자료를 이용한다.

⌜주거실태조사⌟는 가구주의 학력, 경제활동 여부 등의 배경 문항과 더불어 주택 및 주거환경, 주거의식 및 주거 계획, 정책평가 및 정책 수요, 가구에 관한 사항 등 총 5가지 부문의 정보를 제공한다. 특히 본 연구에서는 주택자가점유율을 추정하고 이에 영향을 미치는 변수들을 설정하기 위해 주택 및 주거환경, 가구에 관한 사항 부문과 더불어 가구주의 인구통계학적 정보를 포함하고 있는 배경문항을 중점적으로 사용한다.

본 연구의 종속변수는 주택자가점유 여부에 해당하며, 설명변수들은 전술한 선행연구들에서 포함된 변수들을 기반으로 「주거실태조사」에서 확보가 가능한 변수들을 추출하였다. 가구(주) 특성은 가구주의 연령, 성별, 혼인상태, 학력, 가구원 수와 함께 경제적 특성을 나타내는 월평균 가구소득 변수를 포함하며, 이들에 대한 정의는 <표 2>와 같다.

실증분석에 앞서 종속변수와 설명변수의 개략적인 분포 특성을 살펴보기 위해 실시한 기초통계량 결과는 <표 3>과 같다. 설명변수 중 가구주의 연령 변수는 모든 연도에 걸쳐 전체적으로는 50대 이상에 해당하며, 시간이 지날수록 조금씩 연령이 높아진다. 시점에 상관없이 자가의 경우 임대에 비해 연령이 높은 것으로 나타난다. 가구주 가운데 남성이 차지하는 비율이 약 80%대로 여성과 큰 차이를 보이지만 2010년 이후 여성 가구주 비중이 조금씩 상승하는 것으로 나타난다. 자가에 비해 임대에서 여성 가구주의 비중이 상대적으로 높다. 동거 가구원수는 매년 평균 3명으로 나타나며, 혼인상태에 있어서는 현재 배우자가 있는 기혼 상태 이외에 미혼, 사별, 이혼의 경우가 약 20%대로 매년 조금씩 상승하여 2014년에는 26%를 기록했다. 가구원수는 자가의 경우에 상대적으로 큰 반면에 기혼 이외의 비중은 임대에서 상대적으로 높음을 볼 수 있다. 가구주의 학력 변수 또한 모든 연도에 걸쳐 고등학교 졸업, 대학교 졸업 이상의 학력을 가진 가구주들의 구성이 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 중학교 졸업 학력을 가진 가구주들에 비해 초등학교 졸업 이하의 학력을 가진 가구주들이 조금 더 많은 비중을 차지하고 있는 것으로 보인다.

소득의 경우를 살펴보면 금융위기 이전 시점인 2006년과 2008년 월평균 가구소득은 200만원 초반대로 나타내다가 금융위기 이후에는 200만원 후반대로 다소 상승한 것으로 나타났다.

<표 4>는 logit모형을 이용한 연도별 주택자가점유결정요인 분석결과(한계효과)를 제시한다.⁶⁾ 가구주 특성에 따른 자가점유 여부 차이를 살펴보면, 모든 연도에서 연령이나 소득이 높고, 가구원 수가 많을수록 주택을 자가로 점유할 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 혼인상태 간에는 기혼의 경우 주택을 자가로 점유할 확률이 줄곧 상대적으로 높게 나타났다. 가구주의 성별 주택자가점유는 시점 간 상당히 상이한 결과를 나타낸다. 금융위기 이전에는 남성 가구주에 비해 여성 가구주의 경우에 주택을 자가로 점유할 확률이 대략 5%p가량 낮았으나 2010년부터는 이러한 남녀 간 차이가 사라지는 것으로 분석된다. 이는 최근 노동시장에서 여성의 경제활동 증가로 이들의 경제력이 상승한 사실과 무관하지 않을 것이다.

가구주의 교육수준을 나타내는 학력변수의 경우 2006년에는 고등학교 졸업 학력을 가진 가구주들에 비해 초등학교 졸업 이하의 학력을 가진 가구주들이 주택을 자가로 점유할 확률이 상대적으로 가장 높은 것으로 나타난다. 하지만, 이러한 저학력 가구주의 주택자가점유 가능성의 상대적 우위는 지속적으로 약화되어 2014년에는 고학력일수록 주택의 자가점유 가능성이 통계적으로 유의하게 높은 것으로 나타난다. 2006년과 2008년의 결과는 교육수준이 낮을수록 주택을 자가로 점유할 확률이 낮으며 전‧월세를 선택할 확률이 높다는 기존의 일부 선행연구들 결과와 대조를 이룬다.⁷⁾ 그 배경에는 초등학교 졸업 이하, 중학교 졸업의 학력을 가진 가구주들의 경우 고등학교 졸업, 대학교 졸업 이상의 학력을 가진 가구주들에 비해 짧은 교육기간을 거치며 보다 일찍 노동시장에 진입해 주택 구입자금을 모으는데 더 용이했을 것으로 추정되며, 최근에 들어서야 고학력자들의 기대소득 혹은 이에 기초한 신용대출의 증대가 이를 초과하여 주택자가점유에 있어 고학력의 효과가 나타나고 있는 것으로 보인다.

또 다른 한편으로는 교육을 더 많이 받는 젊은이들의 소득은 현재보다는 미래에 의해 더 많은 영향을 받기 때문에 주택을 당장 소유 혹은 점유하기보다는 전‧월세 등의 임차를 선택하는 경향이 높기 때문인 것으로 생각해 볼 수 있다(Henderson and Ioannides, 1983).

마지막으로, 연도별 지역 간 주택자가점유의 차이를 살펴보기 위해 수도권과 부산으로 설정한 지역 더미변수의 한계효과를 살펴보면, 2010년(14.7%p)과 2012년(15.9%p)에 보다 큰 폭으로 수도권과 부산에서 주택자가점유확률이 하락한 것으로 분석된다. 주거서비스에 대한 소비를 목적으로 주택을 자가점유하는 경향이 높은 비대도시 지역에 비해 투자를 목적으로 주택을 수요할 가능성이 높은 대도시지역에서 금융위기로 인한 주택자가점유율의 변화-즉, 하락-가 보다 극명하게 드러난 것으로 해석된다.

<표 5>는 이중차분모형을 통한 금융위기의 주택자가점유에 대한 영향을 logit모형으로 추정한 결과를 보여준다.⁵⁾ 먼저 실험집단과 대조집단을 정의함에 있어서 실험집단은 수도권과 부산, 수도권, 도시지역 등으로 설정하며 대조집단은 그 외 지역으로 한정한다. 기준 시점은 금융위기를 전후로 구분하되 그 영향이 실질적으로 나타났을 것이라고 예상되는 시점은 2010년과 그 이후로 설정한다.

처음 두 열에서 실험집단으로 정의된 수도권과 부산은 타 지역에 비해 2006-2014년의 분석기간에 상대적으로 낮은 주택자가점유율을 갖는 것으로 나타나며, 금융위기로 인한 수도권과 부산의 상대적인 주택자가점유율의 변화를 나타내는 ‘실험집단*기준시점과 그 이후’의 한계효과는 통계적으로 유의한 음(−)의 값을 가져 수도권과 부산에서의 주택자가점유율이 금융위기를 전후로 타 지역의 그것에 비해 더 크게 하락했음을 볼 수 있다. 특히, 해당 가구(주)의 특성이 통제된 두 번째 열의 결과에 의하면 수도권과 부산에서 투자재로서의 주택자가점유의 확률이 2000년대말의 금융위기로 인해 3.7%p만큼 타 지역에 비해 보다 많이 하락한 것으로 나타난다.⁹⁾

주택자가점유결정에 영향을 미치는 가구(주)의 특성 변수들을 살펴보면, 전반적으로 연도별 주택자가점유 변화에 대한 분석결과와 비슷한 추세를 보인다. 가구주의 연령이 높고, 가구원 수가 많을수록, 가구 소득이 높을수록 주택을 자가로 점유할 확률이 높으며, 가구주가 여성인 경우와 미혼/사별/이혼 등의 혼인상태에 해당하는 경우에는 주택을 자가로 점유할 경향이 다소 낮은 것으로 나타났다. 다만, 가구주의 교육수준을 나타내는 학력변수는 대학교 졸업 이상의 학력을 가진 가구주가 주택을 자가로 점유할 확률이 가장 높게 나타났다.

주택자가점유에 대한 결정은 가구나 가구주의 특성 이외에도 해당 주택의 특성에 따라 영향을 받을 것이다. 하지만, 주택의 자가점유에 대한 결정이 주택유형의 선택에도 영향을 미칠 수 있는 내생성의 가능성을 포함한다. 따라서, 본 연구에서는 주택의 특성을 주택자가점유에 대한 통제변수로 간주하기 보다는 주택유형별로 구분하여 분석함으로써 금융위기로 인한 투자재로서의 주택수요가 주택유형 간 어떻게 상이한가를 살펴본다. 부록의 <표 A2>의 처음 세 열은 <표 5>의 두 번째 열에 대한 모형을 단독주택, 아파트, 그리고 그 외 주택유형 각각에 대해 분석한 결과를 제시한다. 단독주택과 아파트의 경우 투자재로서 주택수요의 감소가 금융위기를 전후로 수도권과 부산에서 상대적으로 크게 나타났으나 이들 이외의 주택유형에서는 이러한 추세가 나타나지 않은 것으로 분석된다.

또한, 가구의 특성으로서 해당 가구의 순자산-즉, 주택 이외의 자산에서 부채를 뺀 순자산-도 함께 고려한 분석결과가 <표 A2>의 마지막 열에 제시된다. 일부 연도의 자료에서는 가구의 자산과 부채에 대한 정보가 제공되지 않기 때문에 2008년과 2014년의 자료만을 이용한다. 순자산의 주택자가점유에 대한 영향을 통제한 이후에도 금융위기로 인한 투자재로서의 주택수요의 지역 간 상이한 변화는 여전히 유의하게 나타난다.⁷

실험집단을 수도권으로만 설정하는 경우, 금융위기로 인한 수도권의 상대적인 주택자가점유율 변화는 수도권과 부산을 실험집단으로 설정했을 때보다는 그 정도가 작지만 여전히 유의하게 음(−)의 값을 가져 수도권의 주택자가점유율이 금융위기를 전후로 비수도권 지역의 그것에 비해 더 많이 하락한 것을 알 수 있다.

유사하게, 실험집단을 도시지역-즉, 행정구역상 “시”에 해당하는 지역-으로 설정하여 분석한 결과 비록 해당 추정계수는 음(−)의 값을 가지나 이는 통계적으로 유의하지 않아 금융위기의 영향이 수도권 혹은 부산과 같은 대도시에 한정되었음을 짐작케 한다.

마지막 세 열은 이러한 분석결과의 강건성(robustness) 혹은 허구성(spuriousness)을 검토하기 위해 분석기간을 세 구간으로 구분한 추가적인 결과를 제시한다. 금융위기 발생 이전인 2006년과 2008년의 자료를 이용한 경우 금융위기 발생 이전의 추세-즉, 수도권과 부산에서 주택자가점유율이 보다 빠르게 상승하는 추세-를 확인할 수 있다. 반면, 분석기간을 2008년과 2010년만으로 한정하는 경우에 금융위기로 인한 대도시에서의 주택자가점유율의 보다 큰 폭의 하락을 관측할 수 있으며 특히 2010년 이후에 실행된 정부의 주택관련 정책들에 의한 영향을 비록 일부라도 배제한 결과로 간주된다. 마지막 열은 금융위기 이후 시점으로 분석을 한정하며, 이 결과는 지역 간 주택자가점유율 변화에서 통계적으로 유의한 차이가 없음을 제시할 뿐만 아니라 금융위기 이전에 나타나던 수도권과 부산의 보다 빠른 주택자가점유율 상승 추세가 금융위기 이후에는 나타나지 않음을 보여준다.