연령별 은퇴 후 선호하는 주거생활권과 주택유형에 미치는 요인에 대한 연구 - 00은행 전국지점 직원을 대상으로 -

의학발달은 인간의 기대수명(life expectancy at birth)을 빠르게 증가시키고 있다. 우리나라도 예외는 아니어서 통계청(2017)에 따르면 2016년 기준 기대수명이 남자는 79.30세, 여자는 85.41세으로 평균 82.36세이다. 그런데 기대수명은 빠르게 연장되는 반면, 은퇴 시기는 점차 빨라지고 있다는 딜레마가 존재한다. 장인성(2017)에 따르면 우리나라에서 취업을 한 사람이 가장 오래 근무한 직장을 그만두게 될 경우, 평균연령은 2005년 50세에서 2016년 49.1세로 감소하는 것으로 나타나고 있다. 이처럼 기대수명은 늘어나는 반면, 은퇴시기가 빨라지면서 은퇴 후 삶과 노후준비의 중요성에 대한 관심이 빠르게 증가하고 있다. 특히 개인 삶의 질을 추구하는 베이비붐 세대¹⁾의 은퇴가 본격적으로 시작되면서 그들 자신뿐만 아니라 이들이 야기할 은퇴 후 의사결정과 행동이 우리 사회와 경제에 미칠 영향력에 대한 관심이 커지고 있는 것이다(손상락·윤동준, 2010; 노영학, 2013; 조현승, 2018).²⁾ 실제로 베이비붐 세대를 기점으로 은퇴 후 삶을 자기실현의 기회 또는 제3의 인생의 시작이라고 생각하는 사람들이 증가하고 있고, 이와 같은 삶의 변화가 앞으로 우리 사회와 경제에 끼칠 영향력은 상당히 클 것으로 예상되고 있다(나일수 외, 2008; 황명진, 2011, 재인용). 예시로 김유나·최정민(2013)은 2000년대 말 이후 전원주택 및 전원생활에 대한 미디어 노출 빈도가 증가하고 있는 것은 삶의 질에 대한 관심도와 은퇴 후 주거수요 증가와 맞물려 있을 수 있음을 주장한 바 있다.

이런 현상과 같은 맥락에서 빠르게 진행되는 고령화는 예비 은퇴자 또는 은퇴자를 대상으로 이들의 주거관련 계획과 의사결정에 대한 연구자들의 관심을 증가시키고 있다(변우섭, 2012; 김용진, 2013; 김현수·최민섭, 2013; 윤가영·이연숙, 2013; 정의철, 2013, 2016; 정의철·이경애, 2013; 김용진·손재영, 2014;전인수, 2014; 임선미·하규수, 2015; 김현수외 2016). 하지만 최근 불확실한 미래와 조기퇴직의 불안으로 은퇴준비를 시작하는 연령이 점차 낮아지고 있기에 젊은 세대들의 은퇴 후 주거계획에 대한 연구도 함께 이루어질 필요성이 있다. 젊은 세대는 기존의 세대들과는 다르게 삶의 가치관이 일과 직장생활의 균형 및 개인의 취향을 중시하는 경향이 구세대에 비하여 높다고 한다. 그러나 이와 동시에 빨라진 은퇴시기에 대한 불안감도 커서 기존 세대들이 은퇴 직전 혹은 은퇴 후에 비로소 노후 삶을 계획하였다면, 젊은 세대들부터 상대적으로 빠르게 은퇴준비 방안을 모색한다고 한다.³⁾

특히 주택관련 의사결정은 해당 가구로 끝나는 것이 아니라 연쇄적인 가구이동 뿐만 아니라, 지역사회 및 산업계에도 영향을 미칠 수 있기 때문에 은퇴 후 주거관련 계획과 의사에 대한 파악은 모든 세대들을 아우르는 것이 필요할 수 있다. 예를 들어 베이비붐 세대들의 은퇴 후 전원주택 수요가 증가하고 있다고 하지만 이후 젊은 세대들의 전원주택 수요에 대한 파악이 제대로 이루어지지 않는다면 베이비부머들의 더 이상 거주할 수 없거나, 사망 이후 전원주택 관련 산업계는 적절한 대응을 할 수 없게 될 수도 있다.

따라서 본 연구에서는 은퇴 후 선호하는 주거생활권을 도시생활과 전원생활로 구분하고 연령대에 따라서 어떤 주거생활권을 원하는지를 알아보고 이에 영향을 미치는 결정변수를 추정하고자 한다. 또한 일반적으로 전원생활은 단독주택을 선호하는 경우가 높다는 점을 고려하여 은퇴 후 거주하고자 하는 주택유형을 결정하는 요인들이 무엇인지 함께 분석하도록 한다. 이와 같은 시도는 이미 고령사회⁴⁾에 진입한 우리사회에서 관련 산업계와 주택시장에 정책적 시사점을 줄 수 있다고 판단된다.

본 연구에서는 연령대별로 은퇴 후 선호하는 주거생활권(도시생활 혹은 전원생활)과 주택유형을 결정하는 요인을 추정하기 위하여 이분로지스틱 회귀모형(binary logistic regression model)과 다분로지스틱 회귀모형(multi logistic regression model)을 적용하기로 한다. 모형추정을 위해 전국 00은행에서 근무하는 직원들을 대상으로 은퇴 후 선호하는 주거환경에 관해 설문조사를 시행한 자료를 이용한다.

본 연구의 구성은 다음과 같다. 우선 2장에서 기존 문헌을 검토하여 추정모형의 변수선정에 활동하도록 한다. 3장에서는 본 분석에 사용된 실증분석 모형인 로지스틱 회귀모형과 자료에 대하여 설명한다. 4장에서는 실증분석 결과에 대하여 논하고 5장에서는 결론을 도출하고 본 연구의 한계 및 추후 연구 과제를 제시한다.

본 연구에서는 이분로지스틱 회귀모형(binary logistic regression model)과 다분로지스틱 회귀모형(multi logistic regression model)을 적용하여 은퇴 후 선호주거생활권과 주택유형에 대한 분석을 실시하였다. 우선, 은퇴 후 선호하는 주거생활권은 종속변수가 도시생활 혹은 전원생활 중 하나를 선택하는 이항문항(binary question)이므로 <식 1>의 이분로지스틱 회귀모형을 적용하였다.

<식 1>은 다음의 <식 2>로 표현될 수 있다.

<식 2>에서 최대우도추정, 가중최소제곱법 등의 추정방식을 활용하여 β₀,β₁,…,β_p이 추정된다. 본 연구에서는 최대우도추정을 활용하여 모형의 접합도 검증을 실시하였으며 적합한 모형에서 추정치를 추정하여 해석하였다. 본 분석에서는 성별, 학력, 주택규모, 자산규모, 은퇴 후 근로여부정도 등이 설명변인으로 사용 되었다.

다음으로 은퇴 후 선호하는 주택유형을 설명하는 변수를 추정하기 위해서 다항로지스틱 회귀분석을 활용하였다. 본 연구에서 은퇴 후 선호하는 주택유형은 세 개의 범주 즉 아파트, 단독주택, 다세대주택을 포함한 그 외의 3가지로 분류되었다. <표 1>에 보이는 바처럼 본 조사에서 대부분 응답자들이 현재 아파트에 거주한다는 점을 고려하여 참조 값은 아파트로 하였으며, 은퇴 후 아파트에 비하여 단독주택이나 그 외 주택유형을 선호하는 결정요인이 무엇이 있는지를 살펴보았다.

본 연구의 자료는 전국의 00은행에 근무하는 직원을 대상으로 은퇴 후 선호하는 주거환경에 관해 설문조사 한 것이다. 특정 금융기관 종사자로 조사대상자를 한정한 것은 노후생활을 설계하기에는 어느 정도 수준이상의 자산이나 소득이 있어야 하므로 비교적 안정적인 소득을 확보할 수 있는 우리나라 대표적 중산층의 표본을 구성하기 위함이다. 또한 00은행은 우리나라에서 가장 전국적으로 많은 지점을 보유하고 있어 전국적인 자료를 구축할 수 있었다. 조사기간은 2017년 6월 29일부터 2017년 9월 28일이며 회수한 자료 중 분석에 사용되기에 적합하지 않은 것을 제외하고 최종 활용한 자료는 2,559개이다.

<표 1>은 응답자 특성을 연령대 별로 정리한 것이다. 설문조사의 지역적 범위는 전국이나, 지역별로 응답률에 상당한 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 즉 지역별로 응답률에 차이가 커서 충청도, 경상도, 전라도 3개 지역에 50% 이상 몰려있어 수도권에 집중된 우리나라 인구분포와는 큰 차이가 있어 모집단을 대표하기에는 적절하지 않은 표본구성을 보인다. 이에 분석결과를 해석할 때 유의할 필요가 있다. 그러나 이제까지 대부분의 데이터가 수도권에 집중되거나, 특정지역을 대상으로 한 것을 고려할 때, 비록 지역적 편차는 존재하지만 도 단위 지역 중산층들의 은퇴 후 주거계획에 대한 정보를 제공한다는 점에서 데이터의 가치는 충분하다고 판단된다.

한편, 응답자들의 현 거주 주택유형은 73.5%가 아파트이었으나, 20대의 경우 단독주택(30.1%)과 다세대/연립주택(15.1%)의 거주비율이 상대적으로 높게 나타났다. 이것은 아파트 가격이 다른 유형의 주택 보다 비싸기 때문인 것으로 추측된다.

점유형태는 84.3%가 자가(自家)로 매우 높게 나타났는데, 이는 응답자들이 금융계 종사자로 중산층의 소득수준을 영유하고 주택가격이 비싼 수도권 보다 지방에 거주하는 비율이 높았기 때문인 것으로 보인다. 예상한 바처럼 20대의 자가점유율은 65.8%로 다른 연령대 보다 현저하게 낮은 것으로 나타났다. 동거가족의 형태는 20대의 경우만 부모와 동거하는 비율이 60.3%으로 나타났고 그 외 연령대는 자녀와 부부가 함께 동거하는 경우가 많았다. 앞서 선행연구에서 삼성생명연구소 (2011)의 연구는 현재 주택의 점유형태가 은퇴 후 주택관련 의사결정에 영향을 줄 수 있다고 하였으나 응답자들의 자가점유율이 84.5%로 매우 높게 나타나서 본 분석에서는 현 점유형태를 독립변수에 포함시키지 않았다.

<표 2>는 본 연구에서 이분로지스틱모형과 다분로지스틱모형을 분석하기 위하여 사용한 변수를 정리한 것이다.

종속변수는 은퇴 후 추구하는 주거생활권과 은퇴 후 살고 싶은 주택유형이다. 먼저, 은퇴 후 추구하는 주거생활권은 현재는 대도시 및 도시근교에서 생활하고 있는 조사대상자들이 은퇴 후에 도시생활을 여전히 원하는지 아니면 전원생활을 추구하여 주거이동 의도가 있는지의 여부를 파악하였다. 그리고 이에 영향을 미치는 변수로 성별, 교육수준, 현 주택규모, 자산규모, 은퇴 후 근로의향 의사를 고려하였다. 나아가 그 영향 관계가 연령에 따라서 다른지를 함께 살펴보았다. 두 번째 종속변수인 은퇴 후 살고 싶은 주택유형을 3가지 범주(아파트, 단독주택, 그 외 주택유형)로 구분하였으며 언급한 독립변수들의 영향력을 연령별로 살펴보았다.

설명변수로 사용한 응답자의 인구학적 특성은 성별, 연령, 교육수준 등이다. 임선미·하규수(2015)와 김인수·고성석(2017)에 따르면 성별에 따라서 은퇴 후 전원생활을 추구하는지 아니면 도시생활을 그대로 영유하고 싶어 하는지가 달라지는데, 남성일수록 전원생활을 선호하고 여성일수록 도시생활을 선호하는 경향을 보였다. 또한 김유나·최정민 (2013)에 따르면 연령에 따라서도 전원생활을 추구하는 정도도 달라져, 은퇴시점이 다가올수록 전원생활을 더 선호하는 경향이 있다고 한다.

한편, 김현수·최민섭(2013)에 의하면 현재 거주하는 주거경험과 자산규모도 은퇴 후 주택소비에 영향을 미친다고 하였다. 그런데 현재의 주택규모와 자산규모에 대해서는 뚜렷한 방향성이 예측되지 않는다. 김현수·최민섭(2013)은 도시생활 거주비용은 비싸기 때문에 고가(高價)의 도시주택을 매각하여 전(前) 주택보다 저렴한 가격에 규모도 크고 쾌적한 전원주택을 마련하고자 하는 경향도 있다고 하였다. 이에 반하여 임선미·하규수(2015)는 은퇴 후 선호하는 주거생활은 중년의 가치관과 라이프스타일에 영향을 받기 때문에 현재 거주하는 주거환경과 자산규모가 은퇴 후 도시생활 또는 전원생활을 선택할지의 여부에 영향을 미치지 않을 것으로 예상하였다.

마지막으로 은퇴 후 근로의향 여부도 영향을 줄 것으로 예상되나, 방향성은 예상하기 힘들다. 왜냐하면 은퇴 후에도 계속 근로의향이 있을 경우, 일자리가 상대적으로 많은 도시생활권에서 거주하고자 할 수도 있으나, 고령자들이 도시에 일자리를 구하는 것이 매우 어려울 수도 있기 때문이다. 이에 비하여 전원생활은 텃밭 가꾸기 등 기본적으로 농사일이 동반되는 경우가 많아 가벼운 소일거리 정도의 근로를 계획한다면 전원생활을 선택할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

<표 3>은 기초통계량이다. 종속변수로써 은퇴 후 선호하는 주거생활권은 20대를 제외한 모든 연령대에서 전원생활을 하고 싶다고 하였으며 연령이 올라갈수록 이러한 경향은 더욱 커져 50대 이상은 64.6%가 은퇴 후 전원생활을 추구하는 것으로 나타났다. 즉 은퇴 후 선호하는 주거생활권은 연령이 젊을수록 은퇴 후에도 도시생활을 선호하고, 반대로 연령이 올라갈수록 은퇴 후에는 전원생활을 추구하는 것이다. 두 번째 종속변수인 은퇴 후 선호하는 주택형태의 선호도를 연령대별로 물어본 결과, 전 연령대에서 은퇴 후 단독주택에서 살고 싶어 하며 연령이 올라갈수록 이런 경향은 커지고 있었다. 즉 20대에서는 53.4%가 단독주택을 선호하였는데 50대가 되면 65.4%로 상승하였다. 이에 연령이 높아질수록 은퇴 후 전원의 단독주택에서 생활하기를 희망하는 것을 알 수 있다.

독립변수로써 우선, 연령대별 표본수의 분포는 20대는 146명, 30대 779명, 40대 995명, 50대 638명이였다. 각 연령대별 범주별 설명변수의 분포는 다음과 같다. 우선, 성별은 20대는 남자가 36.3%, 30대 63.9%, 40대 62%, 50대는 77.3%로 구성되어 있다. 20대는 여자비율이 높았으나, 30대 이후부터는 남자비율이 높았다. 이와 같은 연령대별 성비의 변화는 우리나라 금융계에 종사하는 인력구조의 전형적인 모습이라고 할 것이다. 학력수준은 높은 편이어서 대부분 전문대나 대학교 졸업에 속하였고 50대는 대학원 이상의 학력수준이 8.2%나 되었다.

현재 거주하는 주택규모는 연령대와 관계없이 80m²초과～105m²이하가 가장 많았지만, 연령대가 높아질수록 주택규모도 커지고 있었다. 이러한 현상은 연령대가 높을수록 동거하는 거주자가 많거나, 또는 동거 가족 수는 적더라도 자녀나 친지의 방문가능성을 반영하여 나타난 결과로 보여 진다. 자산규모는 예상대로 연령대가 높아질수록 커지는 경향을 보였다. 즉 20대는 1억 원 이하가 72.6%로 가장 높은 비율을 차지한 반면, 50대는 3억원～5억원 30.4%, 5억원～10억원이 24.1%였다.

마지막으로 은퇴 후 근로의향에 대한 설문조사는 연령별에 상관없이 별로 일하고 싶지 않음이 가장 높은 비율을 차지하고 있어 최근 은퇴 후 자신의 삶과 취미를 즐기며 살고 싶은 가치관이 반영된 것으로 보인다. 특히 은퇴가 얼마 남지 않은 50대 조차도 ‘별로 일하고 싶지 않다’고 응답한 사람이 58.3%, ‘절대로 일하고 싶지 않다’고 응답한 자도 16.3%에 달하여 경제적 여유만 있다면 굳이 은퇴 후 일을 하고 싶어 하지 않는 다는 것은 보여주는 것은 주목할 사회적 변화라고 생각한다.

은퇴 후 추구하는 주거생활권의 차이를 로지스틱 회귀분석한 결과는 <표 4>와 같다. 이때 종속변수는 현재 대도시와 도시근교에서 생활하고 있는 조사대상자들이 은퇴 후 추구하는 주거생활권이 계속 도시생활을 원하는지 아니면 전원생활을 원하는지를 선택하는 이항변수(binary variable)이다. 모형의 설명량은 로그우도 검정통계량을 통하여 검증하였는데, 20대를 제외하고 모든 연령에서 설명량은 양호하였다. 구체적으로 살펴보면, 20대의 경우는 통계적으로 유의미한 설명변수가 없었는데 이것은 20대가 은퇴 후 주거생활을 생각해보기에는 너무 젊은 연령대이기 때문에 나온 결과라 판단된다.

30대의 경우는 성별, 교육수준, 자산규모가 통계적으로 유의미하게 은퇴 후 선호하는 주거생활권을 설명하였다. 성별의 경우는 남성은 여성에 비하여 은퇴 후 전원생활을 선호하는 것으로 나타났으며, 교육수준이 높을수록 자산규모가 클수록 도시생활을 선호하는 것으로 나타났다.

40대는 모든 독립변수가 은퇴 후에 선호하는 주거생활권을 통계적으로 유의미하게 설명하는 것으로 나타났다. 구체적으로 살펴보면 30대와 마찬가지로 남성이 여성에 비하여 전원생활을 은퇴 후 더 선호하여 40대 남성이 여성보다 전원생활을 선택할 확률은 2배로 커지고 있었다(유의수준 1%). 이는 도시의 교통 및 문화시설 등의 편안함이 여성에게 더 매력적인 요인으로 작용하여 은퇴 후에도 여성들은 도시생활을 선호한다는 임선미·하규수(2015)의 연구결과와 유사하다. 또한 교육수준이 높을수록 자산규모와 주택규모가 클수록 도시생활을 선호하는 것으로 나타났다. 현재 거주하는 주택규모가 클수록 은퇴 후에 전원생활로 전환하기 보다는 도시생활을 유지 할 의향이 더 큰 것으로 나타난 결과는 김현수·최민섭(2013)의 연구결과와 일치하는 것이다. 자산변수를 살펴보면 자산규모가 10억원을 초과하는 응답자는 3억원～5억원 응답자에 비해 은퇴 후 전원생활을 할 의향이 높은 것으로 추정되었다. 이러한 결과를 통해 축적한 자산이 많아서 은퇴 후 소비를 위한 제약이 적다면 계속해서 도시생활을 유지하려는 예비은퇴자의 의향을 엿볼 수 있으며, 이 역시 김현수·최민섭(2013)의 연구결과와 유사하다.

50대를 살펴보면 성별, 교육수준, 자산규모만이 통계적으로 유의미한 변수로 선정되었다. 다른 연령대와 마찬가지로 남성인 경우 여성보다 전원생활을 은퇴 후 선호하는 것으로 나타났다. 앞서 다른 연령대에서 성별에 따라 차이를 보였는데, 오즈비를 볼 때, 연령이 높아질수록 남성이 전원생활을 선택할 가능성이 커지고 있었다. 즉 50대 남성은 여성보다 전원생활을 선택할 확률이 3.4배 증가하는 것이다(유의수준 1%). 이에 비하여 교육수준이 높을수록 자산규모가 클수록 도시생활을 선호하는 것으로 나타났다. 이것은 도시생활이 편리한 반면, 생활비가 많이 든다는 것을 반영한 결과라고 판단된다. 본 연구에서 자산은 금융자산과 부동산자산을 모두 합한 것이기에 각 자산의 비율을 산출할 수 없어 자산별 영향력을 구분하여 파악할 수 없는⁹⁾ 한계점이 있으나, 우리나라 대부분 가계의 가장 큰 자산이 주택이라는 점을 고려할 때, 결과 해석 시 무리가 있다고 판단되지는 않는다.

마지막으로 은퇴 후 근로의향은 40대 응답자들에서만 은퇴 후 선호하는 주거생활권에 영향을 미치는 변수로 관찰되었다. 즉 은퇴 후 근로의향이 있는 응답자가 그렇지 못한 응답자들보다 1.2배 은퇴 후 전원생활을 선택할 확률이 올라가는 것으로 나타났다.

다음으로 은퇴 후 선호하는 주택유형을 결정하는 요인을 분석하였다. 종속변수는 은퇴 후 거주하고 싶은 주택유형을 선택함에 있어 주택유형을 3가지 범주(아파트, 단독주택, 그 외 주택유형)로 구분하여 선택하는 다항변수(binary variable)이다. 이에 다항로지스틱 회귀모형을 적용하여 분석하였다. 앞서 <표 3>의 기술통계량은 현재 응답자들이 거주하고 있는 주택유형이 아파트가 73.5%으로 대부분을 차지하고 있었다. 이에 아파트를 기준으로 아파트가 아닌 다른 주택유형을 선호하도록 하는 요인들을 연령대별로 살펴보았다. <표 5>는 다항로지스틱 회귀분석의 결과로 성별, 교육수준, 자산규모, 현 주택규모, 은퇴 후 근로의향 정도에 따라서 아파트에 비하여 단독주택이나 다세대주택 등 다른 주택유형을 선호하는 정도가 달라지는지를 보여주고 있다.

분석결과, 우선 20대와 30대는 통계적으로 유의미한 변수가 없었다. 반면 40대는 남성이 여성에 비하여 은퇴 후 거주하고 싶은 주택유형으로 단독주택을 유의한 수준에서 선호하는 것으로 나타났는데, 이는 주거생활권의 선호도 분석결과에서 남성이 여성에 비하여 전원생활을 선호하는 것과 유사한 맥락의 결과라 할 수 있다. 즉 40대의 남성은 은퇴 후 단독주택을 선택할 확률이 여성에 비하여 2.23배 증가하였고(유의수준 1%), 50대 남성은 3.62배 증가하여 (유의수준 1%) 연령이 증가할수록 남성들은 은퇴 후 전원의 단독주택에 거주하는 것을 희망하고 있는 것을 보여주는 결과이다.

한편, 50대의 경우는 성별과 교육수준이 아파트에 비해서 단독주택을 선호하도록 하는 유의한 요인으로 변수로 관찰되었다. 구체적으로 남성은 여성에 비하여 아파트보다 단독주택을 선호하였으며 교육수준이 낮을수록 아파트에 비하여 단독주택을 선호하였다.

그러나 그 외의 주택유형에 영향을 미치는 유의미한 변수는 존재하지 않은 것으로 나타났다.