도시재생씨앗융자 활용 제고 방안에 관한 연구^*

도시재생기금은 크게 도시재생지원과 도시기능증진지원으로 구분되며, 도시기능증진지원은 다시 노후 주택, 노후 상가, 노후 산업단지 등을 지원하는 소규모주택정비사업(융자), 도시재생씨앗융자(수요자 중심형), 그리고 산업단지재생사업(융자)로 구분된다. 이 중 도시재생씨앗융자는 특히 노후 상가를 중점적으로 지원하기 위해 만들어진 융자 자금이다.

도시재생씨앗융자는 공동협업공간¹⁾ 조성, 상가리모델링, 창업시설 조성, 임대상가 조성, 생활SOC²⁾ 조성 등 5가지 유형이 있는데 (<표 1> 참조)³⁾, 지원을 받기 위해서는 도시재생사업 선정 시 세부사업으로 포함되어 있거나 도시재생활성화지역 내에서 지자체장이 도시재생을 위하여 필요하다고 인정을 받아야 한다.

도시재생씨앗융자의 지원대상은 개인/법인사업자, 토지/상가 소유 사업자(또는 법인), 사회적경제주체(마을기업, 사회적기업, 협동조합, 자활기업), 지자체, 공공기관, 지방공기업 등이며, 융자 대상 시설의 총 연면적은 1만m² 미만이어야 한다. 융자 기간은 7~17년(최장 민간 12년, 공공 17년)동안 사용할 수 있고, 총사업비의 70~80%(임대료 인상률에 따라 차등 적용)까지 융자받을 수 있다. 도시재생씨앗융자 신청자는 상품별 융자 마법사를 이용하여 기금 지원 가능 여부, 사업 조건에 따른 융자금액, 이율, 용도별 융자 한도 등에 대해 사전에 검토할 수 있다. 지원 신청을 하면, 주택도시보증공사에서 공공성, 사업성, 실현 가능성을 심사한 후 지원 가능 여부를 결정하게 된다.

2016년 기금 지원이 시작된 이래 2022년 6월까지 총 622건의 사업에 대한 도시재생기금이 지원 중인데, 이 중 도시재생씨앗융자 지원 건수는 총 290건으로 전체 기금 지원 중 약 47%에 해당한다. 광역시 · 도 기준으로 살펴보면, 서울(80건), 전남(34건), 인천(20건), 전북(20건) 순으로 나타난다(<표 2> 참조). 시 · 군 단위로 다시 살펴보면, 서울(80건), 목포(23건, 전남), 인천(20건), 광주(19건), 부산/대구(15건), 전주(13건, 전북), 수원(12건, 경기), 춘천(11건, 강원) 순으로 조사되었다(<표 3> 참조).

도시재생씨앗융자 유형별 지원현황을 보면, 공동협업공간조성자금은 총 122건으로, 지역별로는 서울(40건), 전주(11건), 목포(10건), 인천/광주(8건), 부산/대구(7건), 청주(5건), 춘천(4건) 순이며, 7개 특 · 광역시 및 15개 시 · 군이 지원을 경험한 것으로 나타났다. 상가리모델링 자금은 총 19건으로, 인천(3건), 제주/목포/춘천(각 2건) 등으로, 5개 특 · 광역시 및 6개 시 · 군이 지원을 받은 것으로 나타났다. 임대상가조성 자금은 총 112건으로, 서울(34건), 수원(10건), 광주(9건), 부산/포항(7건), 인천(6건), 대구(5건), 순천/군산/익산(3건) 등으로, 7개 특 · 광역시 및 18개 시 · 군이 지원을 받은 것으로 나타났다. 창업시설조성 자금은 총 33건으로, 목포(10건), 서울(5건), 인천/춘천/순천(3건), 대구/여수(2건) 등으로, 5개 특 · 광역시 및 7개 시군이 지원을 받은 것으로 확인되었다. 생활SOC조성자금은 총 4건으로, 대구/충주/창원/합천에서 각 1건씩 지원받은 것으로 나타났다. 2014년~2021년까지 선정된 모든 유형의 도시재생사업 수를 살펴보면, 서울(27곳), 부산(30곳), 인천(22곳), 대구(21곳) 순으로 많으며, 전주(7곳), 수원(4곳), 춘천(4곳), 목포(3곳) 등은 상대적으로 적은 편이다. 그런데도 도시재생씨앗융자의 활용에 있어 특히 목포, 수원은 지역적 쏠림 현상이 있는 것을 확인할 수 있었으며, 유형별 융자에서도 공동협업공간은 서울, 전주, 목포가 임대상가 조성은 서울, 수원, 광주에서, 창업시설조성은 목포에서 우위를 나타내는 등 서울을 제외한 전주, 목포, 수원 등의 약진이 주목할 만하다고 할 수 있다.

도시재생 기금과 관련한 선행연구들을 살펴본 결과, 해외 사례를 통한 도시재생 기금조성 방안을 제시하는 연구, 국내 재원조달 모델 제안 연구, 도시재생사업지표 우선순위에 관한 연구들로 분류해볼 수 있었다.

본 연구를 위해 먼저 도시재생씨앗융자 지원현황을 검토하고 문헌연구를 시행하였다. 현황에서 분석된 자료를 토대로 씨앗융자의 활용이 부진한 이유와 이를 활성화하기 위한 방안을 찾기 위해서 도시재생사업 실무 경험이 풍부한 현장 및 관련 전문가를 대상으로 표적집단면접(FGI)을 실시였다. FGI에서 도출된 내용을 토대로 구조화된 설문지를 만들고, 대구, 경북, 광주, 세종 등 도시재생 전문가, 재생(현장)지원센터 및 사회적경제 관련자, 공무원 등 39명을 대상으로 설문 조사를 시행하였다. AHP 통계분석에 적합한 설문 결과만을 추출하여 미활성화 이유와 활성화 방안에 대한 분석을 수행하였다(<표 4> 참조).

표적집단면접는 대구/경북/광주/세종 등 도시재생(현장)지원센터 센터장, 사회적경제지원센터장, 건축 및 도시계획 분야 전문가 등 관련 분야별 2~3명을 대상으로 2022년 8월 29일~9월 16일까지 총 4회(1회는 서면)에 걸쳐서 시행하였다. 문헌연구와 도시재생씨앗융자 지원현황을 공유하고, 특정 지역 및 특정 유형에 융자 지원이 집중된 현상, 도시재생씨앗융자가 활성화되지 못한 이유와 융자의 활용을 활성화하는 방안 등에 대해 논의하였다.

먼저, 특정 지역에서 특정 유형 금융상품의 지원이 편중되는 현상에 대해서는 도시재생지원센터에서의 정보 전달 후 융자 시행, 경험 혹은 관심이 있는 지인 간 정보 공유가 주된 원인으로 지목되었다. 이와 더불어 ‘자금 지원’이 아닌 ‘융자 지원’이라는 상품의 성격상 수익성을 고려한 서울 및 특정 지역에서 주로 진행되었을 가능성에 대한 의견도 제시되었다(<표 5> 참조).

FGI를 통해 도출된 도시재생씨앗융자의 미활성화 주된 이유는 대상지 선정 단계, 홍보 및 전달 단계, 실행 단계 등 크게 세 단계로 구분할 수 있었다. 대상지 선정 단계에서는 노후/쇠퇴한 재생지역이 갖는 특성과 사업성에 대한 회의적 시각에 대한 의견이 다수 제기되었다. 홍보 및 전달 단계에서는 중간조직인 재생지원센터 및 사회적경제지원센터에서도 도시재생씨앗융자가 최초 발표된 이후 지속적인 설명회가 이루어지지 못해 HUG와 활발한 소통이 이루어지지 못했다는 점과 융자에 관한 내용을 제대로 인지하지 못한다는 점, 그리고 민간 융자에 대해 공적인 센터의 개입 여부가 필요한지에 대한 의구심 등이 존재하는 것을 알 수 있었다. 실행 단계에서는 도시재생사업은 공적인 사업이라는 실행방식에 대한 고정관념과 ‘융자’에 대한 부담감, 시중 금융기관보다 까다로운 심사 절차 등이 실행 단계의 어려움으로 적용했을 가능성이 있는 것으로 논의되었다(<표 6> 참조).

마지막으로 도시재생씨앗융자 활성화 방안에 대해서는 크게 홍보 · 지원의 다양화, 지원 자격 · 조건 확대, 타 사업 연계, 그리고 공공성 담보 등이 논의되었다. 먼저 홍보와 지원을 다양화하기 위해 시민이 자주 방문하는 곳에 홍보 자료를 배포하고 관련 정보를 연결해 줄 시스템이 필요하다는 의견이 많았다. 또한, 현재 지원 자격은 토지/상가 등의 소유자만 가능하므로, 임차인의 참여를 허용하는 것과 임대인-임차인 상생 협력을 유도하는 제도가 필요함이 언급되었다. 한편, 타 부처에서 유사한 제도를 운용 중이므로, 중복 수혜를 피하면서 연계를 통한 시너지를 창출하는 방안이 모색되어야 하며, 마지막으로 공공 성격의 자금이 활용되는 만큼 공공성이 담보될 수 있도록 하는 것이 중요하다는 의견도 제기되었다(<표 7> 참조).

문헌연구, 도시재생씨앗융자의 조건 검토, 그리고 FGI를 통해 도시재생씨앗융자 미활성화 이유로 3개 분야 6개 세부요인을 도출하였다. 상위 3개 원인으로는 홍보 부족, 사업화 연계 미흡, 융자조건 불만족으로 구성하였다. 홍보 부족에서는 도시재생씨앗융자 설명회 부족, 정보 전달 창구 부족을 문제점으로 제시하였다. 사업화 연계 미흡으로는 사업성 부족과 더불어 전문상담 창구가 부족한 점을 제시하였다. 마지막으로 융자조건 불만족으로는 융자 심사가 까다롭다는 점과 대출이율이 불만족스럽다는 점을 변수로 제시하였다. 도시재생씨앗융자 미활성화 관련 분야별 세부요인 및 조작적 정의는 <표 8>과 같다.

다음으로 도시재생씨앗융자 활성화 방안에 관해서도 3개 분야 6개 세부요인을 도출하였다. 상위 3개 방안으로는 홍보 확대, 사업지원 강화, 관리 강화를 구성하였다. 홍보 확대에 대한 세부 방안으로는 설명회 확대, 정보 전달 창구 확대 방안을, 사업지원 강화 방안으로는 지역 여건에 따른 융자조건 차등화와 전문상담창구 확대 방안을 제시하였다. 마지막으로 관리 강화 방안으로는 지자체 및 도시재생센터 모니터링 권한 부여와 융자 수혜 사업장 시인성 강화 방안을 변수로 제시하였다. 도시재생씨앗융자 활성화 방안 관련 요인들에 대한 조작적 정의는 <표 9>와 같다.

본 연구에서는 AHP를 통해 분석을 수행하였다. AHP은 수학적 모형으로 고안해낸 의사결정 기법이다. 먼저 연구 주제와 관련된 문제들을 여러 계층으로 분류한 후, 각 계층별로 요인들 간에 비교할 때 두 요인씩 쌍대 비교하여 각 요인의 가중치를 도출한 뒤 최종적으로 의사결정이 이루어진다(백승기, 2016: 241). 쌍대 비교를 할 때, 비교 척도는 5점, 7점, 9점 등이 활용될 수 있는데, 이는 인간이 7(±2)개에 대해서는 혼동을 최소화함과 동시에 비교 가능하다는 점에서 착안하였다(백승기, 2016: 242-243). 본 연구에서는 9개 척도를 통해 쌍대 비교를 수행하였고, 척도는 Satty et al.(1991)의 연구 결과에 따라 해석하였다(<표 10> 참조).

도시재생씨앗융자 미활성화 이유와 활성화 방안을 분석하기 위해서 구조화된 설문지를 구성한 후, 2022년 9월 27일부터 2022년 10월 26일까지 총 한 달에 걸쳐 도시재생 및 사회적경제지원센터(사회적경제 주체 포함), 도시재생 관련 전문가와 공무원을 대상으로 공문 발송, 메일 전송 등 비대면 온라인 설문조사를 실시하였다. 설문에 응답한 39명의 인구통계학적 특성을 살펴보면, 39명 중 남성이 18명(46%), 여성이 21명(54%)으로 나타나, 성별이 비슷한 수준으로 설문 조사 되었음을 알 수 있다. 연령대를 보면 40대(12명, 31%)가 가장 많고, 30대, 20대, 50대 순이었다. 마지막으로 경력은 5년 미만(17명, 44%)이 가장 많았고, 5년 이상 10년 미만, 10년 이상 순으로 나타났다(<표 11> 참조). 특히, 각 응답 그룹의 성별, 연령, 경력을 유사한 비중으로 추출하여 분석함으로써 인구통계학적 특성이 과다하게 분석결과에 영향을 주는 것을 줄이려고 노력하였다.

AHP에서는 설문자가 합리적으로 응답하였는지를 확인하는 일관성 비율(consistency ratio, CR)을 통해 설문 결과의 신뢰도를 확인할 필요가 있다. 일관성 비율이란 무작위적으로 응답할 때 나타나는 오차 대비 해당 설문 결과의 응답에서 나타나는 오차 비율로 이해할 수 있는데, 일반적으로 10% 미만의 오차율은 신뢰할 수 있는 자료로 볼 수 있다. 이를 기준으로 미활성화 모형과 활성화 모형을 각각 살펴본 결과, 미활성화 모델에서는 39명 중 신뢰성 높은 35명의 응답 결과로 분석할 때 일관성 비율이 8.5%에서 3.8%까지 낮춰져서 적절한 것으로 확인되었다. 한편, 활성화 모델에서도 39명 중 34명의 응답 결과로 분석할 때 일관성 비율이 16.4%에서 4.9%까지 감소하여 적절한 것으로 확인되었다. 일관성 비율 분석결과에 기초하여, 미활성화 모델에서는 35명(공무원 및 전문가 14명, 도시재생지원센터 11명, 사회적경제지원센터 10명)을 대상으로, 활성화 모델에서는 34명(공무원 및 전문가 13명, 도시재생지원센터 14명, 사회적경제지원센터 7명)을 대상으로 분석을 시행하였다.